Con l’entrata in vigore delle nuove disposizioni del Codice Identificativo Nazionale (CIN), le locazioni brevi e turistiche subiranno importanti cambiamenti a partire dal 2 novembre 2024. Le norme riguardano tutte le unità immobiliari destinate a locazioni brevi e strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere. Vediamo nel dettaglio come funziona il sistema di registrazione del CIN e gli obblighi relativi alla sicurezza degli impianti.
Codice Identificativo Nazionale (CIN): come viene assegnato
In linea generale, il CIN viene assegnato dal Ministero del Turismo (tramite il portale accessibile a questo link), previa istanza telematica da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva.
Ricodificazione dei Codici Identificativi Locali
Alcuni enti locali avevano già disciplinato i codici per identificare le locazioni. Per questo, la nuova disciplina prevede che, se l’unità abitativa è già dotata di uno specifico codice identificativo locale, l’ente territorialmente competente (Regione oppure Provincia autonoma) dovrà procedere:
- all’automatica ricodificazione come CIN dei codici identificativi a suo tempo assegnati, aggiungendo un prefisso alfanumerico fornito dal Ministero del Turismo ai codici preesistenti;
- alla trasmissione dei codici al Ministero del Turismo unitamente ai dati in suo possesso relativi alle unità immobiliari.
La ricodificazione e la trasmissione automatica dei dati al Ministero del Turismo avvengono:
- per i codici già assegnati prima del 2.11.2024, entro il 2.12.2024 (30 giorni dall’operatività delle disposizioni sul CIN);
- in tutti gli altri casi, entro 7 giorni dall’attribuzione del codice regionale o provinciale.
Assegnazione da parte del ministero del turismo
Il CIN viene assegnato dal Ministero del Turismo, a seguito di istanza dell’interessato (presentata tramite il portale ministeriale) corredata da una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli artt. 46 e 47 del DPR 445/2000, attestante:
- i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura;
- per i locatori, la sussistenza dei requisiti di sicurezza degli impianti individuati dall’art. 13-ter 7 del DL 145/2023, che illustreremo più avanti.
Le sanzioni
La mancanza del CIN esporrà il titolare della struttura turistico-ricettiva (alberghiera o extralberghiera), nonché il soggetto che proponga o conceda in locazione per finalità turistiche o con locazione breve un’unità immobiliare o una porzione di essa priva di CIN, alla sanzione pecuniaria da 800,00 a 8.000,00 euro “in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile”.
Le suddette sanzioni non si applicano se lo stesso fatto è sanzionato dalla normativa regionale.
Obblighi di esposizione e indicazione del CIN
Uno degli obblighi principali introdotti dalle nuove norme è l’obbligo di esporre e indicare il Codice Identificativo Nazionale. In particolare, il CIN dovrà essere:
- esposto all’esterno della struttura ricettiva o dell’unità immobiliare in affitto, rispettando eventuali vincoli urbanistici o paesaggistici.
- indicato in ogni annuncio pubblicitario relativo alla locazione, sia online che offline.
La mancata esposizione o indicazione del CIN sarà punita con sanzioni pecuniarie comprese tra 5.000 e 50.000 euro, in base alla dimensione della struttura o dell’unità immobiliare. Inoltre, l’annuncio irregolare potrà essere rimosso.
Dal punto di vista soggettivo, tali obblighi gravano:
- su “chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche” o in locazione breve “una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa”;
- sul titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera.
Comunicazione alla Questura
I medesimi soggetti sopra indicati sono tenuti anche a rispettare tutti gli obblighi previsti dall’art. 109 del Testo Unico delle leggi di pubblica sicurezza (TULPS) e dalle normative regionali e provinciali di settore.
Obblighi degli intermediari
L’obbligo di indicare il CIN negli annunci ovunque pubblicati e comunicati grava anche sui soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e sui soggetti che gestiscono portali telematici, con riferimento a tutte le:
- unità immobiliari destinate alla locazione per finalità turistiche o alla locazione breve;
- strutture turistico-ricettive alberghiere o extralberghiere.
Contrasto all’evasione
Al fine di contrastare l’evasione nel settore delle locazioni turistiche e brevi, l’Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza effettuano, con modalità definite d’intesa, specifiche analisi del rischio orientate prioritariamente all’individuazione di soggetti da sottoporre a controllo che concedono in locazione unità immobiliari ad uso abitativo prive di CIN.
Sicurezza degli impianti nelle strutture ricettive e nelle locazioni brevi
Oltre agli obblighi legati al CIN, a partire dal 2 novembre 2024 entreranno in vigore le nuove norme relative alla sicurezza degli impianti. Questi obblighi si applicano sia alle unità immobiliari in locazione per finalità turistiche sia alle strutture ricettive gestite in forma imprenditoriale.
Requisiti di sicurezza degli impianti
Tutte le unità immobiliari, indipendentemente dalla forma giuridica, devono essere dotate di:
- Dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio.
- Estintori portatili, collocati in posizioni visibili e accessibili, con un minimo di un estintore per piano o uno ogni 200 metri quadrati di pavimento.
Sanzioni per la mancanza di sicurezza negli impianti
Chiunque conceda in locazione un’unità immobiliare priva di requisiti di sicurezza sarà soggetto a sanzioni pecuniarie da 60.000 a 600.000 euro. Le strutture che non rispettano tali requisiti non solo rischiano di incorrere in multe, ma potrebbero vedersi negata l’assegnazione del CIN, dal momento che il rispetto degli standard di sicurezza è una condizione necessaria per l’ottenimento del codice.
Obblighi SCIA per le locazioni turistiche in forma imprenditoriale
Un ulteriore obbligo riguarda la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per chi esercita attività di locazione turistica in forma imprenditoriale. Questo obbligo riguarda sia le locazioni brevi di più di quattro appartamenti, sia le attività di intermediazione.
Sanzioni per la mancata presentazione della SCIA
La mancata presentazione della SCIA comporta una multa che varia da 2.000 a 10.000 euro, a seconda delle dimensioni dell’immobile o della struttura. Anche in questo caso, le sanzioni non si applicano qualora il fatto sia già sanzionato dalla normativa regionale.
Conclusioni
Le nuove norme relative al Codice Identificativo Nazionale (CIN) e agli obblighi di sicurezza degli impianti per le locazioni brevi e turistiche introdurranno importanti cambiamenti per i locatori e i proprietari di strutture ricettive a partire dal 2 novembre 2024. È fondamentale adeguarsi per evitare sanzioni pesanti e garantire che le unità immobiliari rispettino tutti i requisiti di legge.
