In Italia, il settore delle locazioni brevi e locazioni turistiche è in fase di regolamentazione con l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN), un codice unico assegnato dal Ministero del Turismo per ogni struttura ricettiva o unità abitativa messa in affitto per brevi periodi o a scopo turistico. Il decreto-legge del 18 ottobre 2023 n.145 ha introdotto nuovi obblighi per i titolari di immobili destinati a queste tipologie di locazione, che includono l’adeguamento ai requisiti di sicurezza e la registrazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) per alcuni operatori. La recente proroga del termine per dotarsi del CIN al 1° gennaio 2025 offre ai proprietari più tempo per adempiere a questi nuovi obblighi. In questo articolo esploreremo dettagliatamente in cosa consistono questi adempimenti, le sanzioni previste in caso di inadempienza e come la normativa intenda promuovere una maggiore trasparenza e sicurezza nel settore delle locazioni turistiche.
Codice Identificativo Nazionale (CIN): cos’è e chi deve ottenerlo
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è una sigla alfanumerica obbligatoria per tutte le unità immobiliari destinate a locazioni brevi o turistiche. È un requisito che riguarda diverse categorie:
- unità immobiliari ad uso abitativo per locazioni turistiche;
- strutture ricettive alberghiere e extra-alberghiere;
- locazioni brevi disciplinate dall’articolo 4 del DL 50/2017.
Il CIN viene assegnato dal Ministero del Turismo attraverso una richiesta telematica, accedendo al portale ufficiale dedicato alla Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR). La presenza del codice è pensata per monitorare meglio il settore turistico, rendendo tracciabili e identificabili tutte le strutture adibite a questo scopo. Anche alcuni enti locali che già utilizzano codici identificativi regionali, come il Codice Identificativo Regionale (CIR), dovranno adeguarsi, convertendo i codici locali in CIN tramite una procedura di ricodificazione automatica.
Proroga del termine per l’adeguamento al CIN
Il termine per ottenere il CIN è stato prorogato al 1° gennaio 2025. La decisione, annunciata dal Ministero del Turismo il 22 ottobre 2024, sposta il termine originario fissato al 2 novembre 2024, consentendo così a proprietari e gestori di strutture ricettive un ulteriore periodo per conformarsi alle nuove regole.
La proroga mira a garantire che il passaggio al sistema del CIN avvenga senza intoppi e con un approccio uniforme in tutte le regioni e province autonome, favorendo anche l’interoperabilità della BDSR con le banche dati locali. Tuttavia, il termine per l’adeguamento rimane fisso per chi possiede già un Codice Identificativo Regionale (CIR) al 2 novembre 2024, in quanto tali proprietari sarebbero comunque tenuti a ottenere il CIN entro il 1° gennaio 2025. Per coloro che riceveranno il CIR dopo il 2 novembre, il termine di adeguamento si estende a 30 giorni dalla data di assegnazione del codice.
Procedura di assegnazione e utilizzo del CIN
Il CIN viene assegnato attraverso il portale del Ministero del Turismo, disponibile all’indirizzo bdsr.ministeroturismo.gov.it. I proprietari e gestori di unità immobiliari devono registrarsi con SPID o CIE, compilare i moduli necessari e inviare telematicamente la richiesta di assegnazione del codice. Durante la procedura di registrazione, gli utenti possono visualizzare le informazioni relative alle strutture già registrate e segnalare eventuali incongruenze per permettere agli enti locali di aggiornare le proprie banche dati. Una volta assegnato, il CIN deve essere esposto all’esterno dello stabile e inserito in ogni annuncio pubblicitario, sia online che offline, per agevolare la trasparenza verso i clienti.
Gli obblighi per i soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare sono altrettanto rigorosi: i portali e gli intermediari immobiliari che pubblicizzano unità abitative ad uso turistico devono assicurarsi di esporre il CIN in ogni annuncio. La mancata esposizione del codice nei rispettivi annunci comporta sanzioni pecuniarie variabili tra i 500 e i 5.000 euro, in base alle dimensioni dell’immobile.
Obblighi di sicurezza per le locazioni turistiche
Dal 2 novembre 2024 entrano in vigore anche specifici requisiti di sicurezza per le unità immobiliari destinate a locazione breve o turistica. Questi includono:
- Dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti.
- Estintori portatili conformi alle normative italiane, da posizionare in punti accessibili e visibili, in particolare vicino agli ingressi e nelle aree a rischio. È richiesto un estintore ogni 200 metri quadrati, con un minimo di uno per piano.
L’obbligo di sicurezza è finalizzato a garantire un ambiente sicuro per gli ospiti, riducendo il rischio di incidenti nelle unità affittate. Le sanzioni per mancato rispetto degli obblighi di sicurezza possono variare da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata. Tuttavia, per le strutture come i Bed and Breakfast (B&B) e gli affittacamere che non offrono servizi aggiuntivi, non sono previsti obblighi di dotazione di dispositivi di rilevazione. Nonostante ciò, altre norme di sicurezza possono comunque essere applicabili a tali strutture.
Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)
Chi offre più di quattro appartamenti in locazione per brevi periodi è considerato a fini fiscali come un operatore imprenditoriale e, pertanto, soggetto alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). La SCIA va presentata presso lo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del Comune competente e rappresenta un passaggio obbligatorio per l’avvio e la regolamentazione delle attività di locazione. In caso di inadempienza, i titolari possono incorrere in sanzioni fino a 10.000 euro, proporzionali alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
Sanzioni e penalità
La normativa prevede sanzioni per chi non rispetta gli obblighi di dotazione del CIN e dei requisiti di sicurezza:
- la mancata assegnazione del CIN per immobili e strutture destinati alla locazione breve è punita con sanzioni che vanno dagli 800 agli 8.000 euro.
- per l’assenza dei dispositivi di sicurezza richiesti, si applicano sanzioni da 600 a 6.000 euro.
- le violazioni relative alla SCIA prevedono multe che variano tra 2.000 e 10.000 euro.
- inoltre, la mancata indicazione del CIN negli annunci pubblicitari comporta sanzioni da 500 a 5.000 euro, oltre alla rimozione dell’annuncio non conforme.
- le sanzioni entreranno in vigore a partire dal 2 gennaio 2025, data successiva alla scadenza della proroga, come confermato dal Ministero del Turismo.
Conclusioni
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN), gli obblighi di sicurezza e la SCIA segnano un passo importante verso una regolamentazione più stringente e sicura del settore delle locazioni brevi e turistiche. Grazie alla proroga al 1° gennaio 2025, i proprietari hanno più tempo per adeguarsi. Avere tutte le unità affittate conformi agli obblighi normativi aiuta a prevenire incidenti, migliorando la sicurezza per gli ospiti e aumentando la trasparenza e affidabilità del settore. Risulta fondamentale per i titolari di immobili prendere confidenza con il portale della BDSR e con la procedura di ottenimento del CIN, per evitare sanzioni e assicurare un’attività di locazione breve in linea con le nuove normative.
