Testo introduttivo

Novità fiscali immobili commerciali e prima casa

 

Questi ultimi mesi del 2019 hanno visto l’introduzione di alcune specifiche e chiarimenti che hanno portato novità fiscali per gli immobili commerciali e agevolazioni fiscali prima casa. Sono due temi di grande interesse e che coinvolgono numerosi cittadini. Si tratta in particolar modo di risposte che l’Agenzia delle Entrate ha dato in merito a interpelli sottoposti proprio a causa di una serie di dubbi e criticità che si sono create sulla base delle disposizioni ufficiali veicolate.

Capiamo insieme di cosa si tratta.  

Tasse sugli immobili commerciali: cedolare secca

L'Agenzia delle Entrate, nelle risposte a interpello 23.8.2019 n. 340 e 30.8.2019 n. 364, ha fornito chiarimenti sull'opzione per la cedolare secca per i contratti di locazione di immobili commerciali.

Cedolare secca sulle locazioni commerciali

Facciamo un ripasso. La legge di bilancio 2019 ha introdotto la possibilità per alcuni immobili commerciali la possibilità di accedere alla cedolare secca del 21% ma solo a determinate condizioni.

In particolare, la nuova norma consente l'accesso all'imposizione sostitutiva ai contratti di locazione che rispecchiano queste caratteristiche:

  • negozi appartenenti alla categoria catastale C/1 e alle relative pertinenze;
  • con superficie fino a 600 mq (senza includere nel computo le pertinenze);
  • i cui contratti sono stati stipulati nel 2019;
  • tra soggetti che il 15.10.2018 non avevano già in essere un contratto per lo stesso immobile, poi interrotto in anticipo.

A queste locazioni la Legge di bilancio 2019 ha esteso l'applicazione del regime della cedolare secca, come specificato nell'art. 3 del DLgs. 23/2011.

Divieto di aggiornamento del canone e libertà di determinazione del canone

L'art. 3 co. 11 del DLgs. 23/2011 precisa che, nel "caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente".

Date tali disposizioni da parte dell’Agenzia delle Entrate sono emersi alcuni dubbi da parte del contribuente istante che si domandava se il regime sostitutivo fosse compatibile con un contratto che preveda:

  • una quota di canone di locazione annuale fissa;
  • una quota variabile, pari al 3,4% dei ricavi del punto vendita della società conduttrice, per la parte dei ricavi che superi in ciascun anno 1 milione di euro.

Variazione ISTAT

L'Agenzia delle Entrate, nella risposta a interpello 340/2019, ha ricordato, in primo luogo, che la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, citata nell'art. 3 del DLgs. 23/2011, è quella prevista, nel caso di immobili non abitativi, dall'art. 32 della L. 392/78. La disposizione fa riferimento solo alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo ma "non incide sul principio di libera determinazione del canone di locazione delle parti contraenti".

È necessario, pertanto, distinguere, tra:

  • l'aggiornamento del canone di locazione per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta, di cui all' 32 della L. 392/78;
  • e la pattuizione di una quota del canone di locazione in forma variabile, che configura, secondo la Corte di Cassazione espressione della libertà di determinazione del canone locativo.

Concludendo, quindi, l'Agenzia afferma che la previsione contrattuale presente nel contratto di locazione oggetto di interpello, che fa dipendere la quota variabile del canone dal fatturato del conduttore non impedisce l'applicazione opzionale della cedolare secca.

Subentro nel 2019 del nuovo conduttore in contratto precedente (risposta a interpello Agenzia delle Entrate 30.8.2019 n. 364)

Nella risposta a interpello Agenzia delle Entrate 30.8.2019 n. 364, è stato invece chiarito che, con riferimento ad un contratto di locazione di immobile commerciale classificato catastalmente C/1 ed avente superficie di 180 mq, stipulato nel 2014 (avente durata 6 + 6 anni), non è possibile l'opzione per la cedolare secca neppure nel caso in cui, nel 2019, avvenga il subentro di un nuovo conduttore nel contratto.

Infatti, il subentro nel contratto di locazione dell'affittuario dell'azienda, ai sensi dell'art. 36 della L. 392/78, non configura la stipula di un nuovo contratto di locazione, pertanto non permette di applicare l’opzione della cedolare secca.

Tasse sugli immobili: agevolazione prima casa

In merito alle tasse sugli immobili e alle agevolazioni fiscali prima casa, sono state pubblicate due risposte a interpello pubblicate il 30 agosto 2019.

Acquisto con atto separato di pertinenza di immobile principale A/1

Nella risposta a interpello n. 362, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che può accedere all'agevolazione prima casa l'acquisto, con atto separato, di un locale ad uso magazzino, accatastato C/2, da destinare a pertinenza di una abitazione, classificata A/1, ma a suo tempo acquistata col beneficio dagli acquirenti.

Agevolazione e pertinenze prima casa

È stato disposto che l'agevolazione prima casa si estende alle pertinenze dell'abitazione, anche nel caso in cui l'acquisto della pertinenza sia avvenuto con atto separato da quello con cui sia stato acquisito l'immobile principale.

L'applicazione del regime agevolativo anche alla pertinenza della "prima casa" è subordinato però alla presenza di alcune condizioni:

  • l'acquisto dell'abitazione principale deve aver goduto dell'agevolazione "prima casa" (fatte salve alcune eccezioni);
  • devono ricorrere le condizioni di cui alle lett. a), b) e c) della nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86;
  • dall'atto deve risultare che l'immobile è destinato a servizio o ornamento dell'abitazione già acquistata.

Abitazione principale classificata A/1

Nel caso specifico sottoposto all’Agenzia delle Entrate il dubbio derivava dal fatto che l'immobile principale fosse classificato in categoria catastale A/1, ovvero si trattasse di un immobile per il quale, oggi, il beneficio prima casa è precluso.

Al momento del suo acquisto, però, erano state applicate le agevolazioni prima casa, in quanto non era ancora entrata in vigore la disciplina che preclude, oggi, l'accesso al beneficio agli immobili classificati A/1, A/8 o A/9.

Secondo l'Agenzia, ciò non esclude l'accesso al regime agevolato per l'acquisto della pertinenza purché tra i due immobili esista il rapporto di pertinenzialità come definito dall'art. 817 c.c.

Unità collabenti: non rientrano nell’agevolazione fiscale prima casa

Infine  un ultimo caso riguarda le cosiddette unità collabenti, catastalmente classificate F/2, costruzioni inidonee a utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell'accentuato livello di degrado. Tali costruzioni infatti sono sostanzialmente fabbricati diroccati, sottoposti a forte degrado e pertanto non più agibili e, di conseguenza, non più utilizzabili.

Con riferimento al trattamento IMU, la Corte di Cassazione ha affermato che "gli immobili censiti nella categoria «F2 - unità collabenti» - non rientrerebbero nella definizione di fabbricato il fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile come fabbricato, in quanto privo di rendita, non è tassabile neppure come area edificabile, sino a quando l'eventuale demolizione restituisca autonomia all'area fabbricabile, che da allora è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito".

Sulla base di tali premesse, l'Agenzia, nella risposta 357/2019, afferma che, ai fini dell'agevolazione prima casa, gli immobili F/2 non possono essere equiparati:

  • né alle "case di abitazione" in quanto non si tratta di immobili "strutturalmente concepiti per uso abitativo";
  • né agli immobili in corso di costruzione (classificabili F/3 o F/4) per i quali la giurisprudenza e la prassi hanno in più occasioni affermato la spettanza del beneficio prima casa.

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